摩根士丹利看好香港写字楼 中环空置率降至... Latest News
在高利率阴影笼罩下，全球两大金融中心的商业地产市场均承压，但摩根士丹利却给出了截然不同的判断。据南华早报2026年10月7日报道，这家美国投行在最新报告中指出，香港写字楼市场的上涨空间优于纽约，尤其是中环区域的租金和空置率正在改善，有望为本地房东带来更强回报。
明星度假利率传导差异：稀缺性胜过利率
摩根士丹利研究团队由香港及印度地产研究主管普拉文·乔杜里领衔，在报告中直接对比了香港与纽约的办公物业。报告承认，两地货币政策同步——香港联系汇率制度使其利率跟随美联储变动，且都面临土地供应受限、房价高企、办公需求与金融业深度绑定的相似格局。但关键分歧在于利率传导机制。“高利率在这两座城市的传导方式不同，”乔杜里在报告中明确表示，“稀缺性比利率更重要。我们更青睐香港房东，而非纽约写字楼业主或香港开发商。”这一论断直指香港核心地段供应的绝对稀缺，使得即使利率高企，优质写字楼的议价能力依然坚挺。
明星晒娃空置率与租金：中环领跑复苏
报告援引摩根士丹利数据，香港整体优质写字楼空置率在2026年8月已从一年前的13.5%降至12.5%，下降整整1个百分点。复苏集中在黄金地段，中环作为香港金融心脏，其甲级写字楼租金连续两个季度录得正增长，而纽约曼哈顿中城的空置率仍徘徊在17%左右，租金反弹乏力。下表对比了截至2026年第三季度两地的关键指标：
明星育儿| 指标 | 香港中环 | 纽约曼哈顿中城 |
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| 优质写字楼空置率 | 12.5%（2026年8月） | 约17% |
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| 租金同比变化 | +2.8% | -1.2% |
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| 新增供应（2026年） | 约80万平方英尺 | 约450万平方英尺 |
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| 金融业就业占比 | 约8.5% | 约12%（但远程办公冲击更大） |
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数据表明，香港供应有限且金融业回办公室趋势更明显，而纽约面临大量新增供应和混合办公习惯的双重压力。
明星父母疫情后周期反转：优质地段率先启动
报告指出，新冠疫情后两地都经历了多年高空置率，但如今办公周期已在两城转向。摩根士丹利团队强调，复苏并非普涨，而是“集中在最佳位置”。中环凭借历史积淀、交通枢纽地位和国际金融机构总部集聚效应，成为香港复苏的引擎。相比之下，纽约虽然金融区（Financial District）也有所回暖，但中城区因科技公司和初创企业收缩，恢复速度明显落后。南华早报的报道援引分析师观点称，香港金管局和政府的招商引资政策，也加速了外资机构在中环的续租与扩租。
香港开发商 vs 纽约业主：谁的收益更稳？
尽管摩根士丹利更看好香港房东，但对香港开发商的态度相对谨慎。报告解释，房东（即持有收租物业的房地产投资信托或家族基金）能直接受益于租金回升，而开发商则面临建筑成本上升和销售市场疲软的双重挤压。据彭博社此前报道，香港部分开发商在住宅项目上仍承压，但写字楼资产组合因其稳定的现金流而受到国际资本关注。纽约写字楼业主则面临更高的债务到期压力——2026年纽约商业抵押贷款支持证券（CMBS）到期量高达约680亿美元，而香港写字楼相关贷款违约率不足1%。
美联储政策路径：降息预期利好香港？
报告特别指出，香港利率与美联储同步，一旦美国进入降息周期，香港也将跟随，这将直接降低写字楼持有人的融资成本，提升净营业收入（NOI）。摩根士丹利预测，2027年美联储可能降息75个基点，香港最优惠利率同步下调，使中环甲级写字楼的资本化率压缩，物业估值上行。相比之下，纽约虽然也受益于降息，但其供应过剩问题可能会抵消利率红利。“利率是统一变量，但供给结构决定弹性，”乔杜里在电话会议上补充道。
长尾风险与机构观点分歧
并非所有机构都持相同看法。据路透社引述，高盛分析师认为香港写字楼需求仍受制于内地经济放缓，跨境办公需求可能不及预期。但摩根士丹利反驳称，中环的外资金融机构（如对冲基金和资产管理公司）的续租率在2026年达到92%，创五年新高，且印度、新加坡等地的区域总部正迁回香港。此外，九龙东等非核心区供应虽增加，但中环的稀缺性无可替代。该行建议投资者关注领展房产基金、置地公司等持有中环优质物业的实体。
未来展望：香港写字楼仍是资本避风港
综合来看，摩根士丹利这份报告为香港写字楼市场投下信任票。尽管宏观不确定性仍在，但稀缺性、租金回升和降息预期构成三重支撑。对于全球配置地产资金的机构而言，香港中环写字楼不仅回报率更高，流动性也远优于纽约同类资产。南华早报的评论指出，香港正从新冠疫情和地缘政治风波中恢复，其商业地产的韧性被严重低估。未来12个月内，若美联储如期降息，香港写字楼市场的上行动能可能进一步释放。
Q1: 摩根士丹利为何认为香港写字楼比纽约更有上涨空间？
A1: 主要因香港中环供应稀缺、空置率从13.5%降至12.5%、租金回升，且利率政策与美联储同步，未来降息将进一步利好房东；而纽约中城空置率仍高达约17%，且新增供应庞大，制约了回报潜力。
Q2: 投资者应关注哪些香港写字楼标的？
**A2: 报告建议关注持有中环甲级写字楼的房东，例如置地公司、领展房产基金等，而非依赖住宅销售的开发商。外资金融机构续租率高达92%，显示核心地段需求稳健。
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摩根士丹利最新报告指出，香港写字楼市场因稀缺性和租金改善，回报潜力优于纽约中城。中环空置率降至12.5%，利率联动降息预期推动估值上行，为投资者提供新视角。
